随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模不断壮大；伴随私家车的普及，据统计北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车，这使自驾游的兴起，也使城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化。在这个背景下，休闲与居住日益密切，度假地产与常住地产的逐渐交融，这对城郊房地产的发展提出了新的发展方向，对房地产项目的交通、综合环境、社区服务、配套设施建设提出了更高要求。那么如何扬长避短开发城郊旅游房地产呢？在这里，我们将结合自己的研究成果，与大家一起探讨。

　　（五）华侨城模式
　　华侨城集团利用地方政府需要改造一些片区的环境，采取成片开发，由于成片开发的开发商承担了在开发片区的所有市政配套任务，因此，目前很多地方的片区综合开发以协议方式出让，而协议地价远低于公开拍卖地，华侨城因此规避了参与招拍挂而使地价成本过高。
　　华侨城以主题公园为龙头,以旅游地产为支柱,积极向传媒、娱乐等关联产业延伸，建设集主题公园、旅游度假、主题生活社区于一体的大型主题旅游区。通过旅游项目提升了片区内人文、环境素质，相应的房价也得到了提升，同时产生了依托地产业务的快速盈利来支撑旅游业扩张的成功经营模式。
　　华侨城模式在深圳、北京、上海都有百万平方米以上的大型综合旅游地产项目在开发之中。成都、武汉、长沙和南京等二线城市的项目也在推广中。

　　（六）枢纽模式　　
　　枢纽模式，是指建设交通、购物、旅游、休闲等枢纽项目，从而带动城郊旅游房地产的发展，包括公交枢纽、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生态环境优美是城郊旅游地产开发的首要吸引核，这有利于消费者的聚集与出游，对城市旅游和商品经济发展都有一定的促进作用。在上述的旅游小镇建设中，也可以结合枢纽模式进行开发，建设各类旅游枢纽。

　　四、城郊旅游房地产的土地和政策
　　城郊旅游地产的发展不仅需要有好的开发模式和成熟的运营商，而且还需要有政府政策的调控和管理，为土地的使用提供便利。城郊旅游地产在经济生活中火爆，但是在国家的土地资源管理政策中并没有旅游房地产这个用地项目。旅游房地产现象的产生，不能简单地说对与不对，更不能通通斥为“开发商圈地”。旅游房地产的存在有它的必然性，对现实中的问题，政策和管理的跟进是当前的需要，但规范和管理的前提是对具体情况进行分类，然后区别对待。
　　城郊旅游地产的开发是多样化的，上文所提的旅游房地产开发的几种情况，在土地政策上也是不一样的。旅游小镇和新农村的建设用地一般是国家重点支持的项目，是对集体和国有土地进行开发建设，在政策上也有所优惠。旅游度假区、公园别墅、枢纽模式的建设和开发是商业用地和建设用地相结合的，至于华侨城模式是利用政府对片区的改造，其中有商业用地，也有建设用地；枢纽的建设，主要靠城市的规划建设用地的商业用地，建设一定的公寓、宾馆或者生态住宅对外出售。
　　在实际旅游房地产开发中有很多成功的旅游项目用的确是一些土地的“次品”，比如杭州宋城起于垃圾场，桂林乐满地建在山谷里……。通过旅游开发，做成热门地段，赚到了“级差地租”中的那个差价，这就是旅游房地产形成的基本动力。另一方面，如果像做住宅区一样，圈出一块地开发城郊旅游地产，成功先例并不多见，所以，我们需要一套政策，鼓励对各种土地资源的优化利用，严格限制圈地性质的开发。
　　我们认为在进行政策引导时，要注意以下几点：
　　第一,旅游迈入产业化升级阶段，旅游产品从观光产品向休闲复合型产品过渡是必然趋势。认识到市场的需求，首先要从改进和完善城市功能入手。比如，城市的休闲功能，城市的度假设施……这其中只要涉及到土地使用的，要有整体的空间布局，城市规划要紧跟度假时代的旅游规划，在城郊旅游地产开发中尤为重要，更何况好的规划本身就可以引导对城郊土地资源的优化利用。
　　第二,在规划科学布局的基础上，对科学开发促进了国土整治的项目在土地政策上给予支持，引导城郊旅游房地产开发向有利资源优化利用的方向上发展。如果开发商们用旅游地产的方式，开发荒地，使其产生价值，这是应该鼓励的。
　　第三,政策的制定要考虑到对借风景区开发非旅游项目的约束。旅游发展的环境化和房地产的景观化有结合是趋势，是事物发展的一种合理性。但绝不是凡打城郊旅游房地产这张牌的项目全部具有这种合理性，在城郊旅游地产的发展中尤其要注意。