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| “老龄化”国际上最简单的两条评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过了10%或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过了7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。根据国际通行的评判标准，我国已成为人口老龄化国家，“银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述。 | ||
| 我国养老模式分析 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 （2） 在选择老年公寓时，国有和民营是关键的选择吗：只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%；只选国有的占26.7%；不能确定的占10.7%；民营的也没关系的占4%。总体来讲，只有26.7%的被试只选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。  （3） 养老住房考虑： 96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%；考虑购买的占24.2%；不能确定的仅有6.1%。 
 （5） 更喜欢的老年公寓类型： 59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中；40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。  （6） 更愿意选择的房间类型：高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅；只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。  （7） 老年公寓环境：在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%；选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%；选择其他类型的仅占7.8%  3. 在老年公寓设施服务需求方面： （1） 医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他  （2） 老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%；其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%；最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。
（4） 老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。
（1） 费用支付形式：在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付；不考虑一次性支付的占10.6%；价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。
（7） 期望的投资回报率：在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。
（1） 入住人员要求：在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。
从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，北京的养老服务业大有可为；从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高；在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。 (二) 老年人心态分析 1. 心理特征 老年人群最明显的生理特点是整个机体功能的衰弱化，活动范围、强度逐步减弱。因此，充分了解老年人群的生理特征是为其创造适宜生存环境的前提条件之一。 老年人因单身或家庭“空巢”而引发的心理不适现象,使他们在心理上很容易走入误区，其中不健康心理主要表现为失落感、衰亡感、孤独感、过分自责与病态性。还有一些老人虽然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因为缺少亲情、缺少与子女间的正常沟通交流而感到精神孤单无助。 据调查，在物质需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要"精神陪护"和"精神关怀"，"精神养老"倍受老年人的关注，因此，这是需要引起人们重视的一大问题。 2. 消费特征 同其它消费群体相比,老年群体由于在生理,心理,经验等方面有着明显的差异,因此,老年市场的消费行为也具有了鲜明的自身特征。 （1） 消费行为的习惯性 老年消费者有着几十年的购买消费实践,在长期的选择和使用过程中,积累了丰富的经验,而且老年消费者也往往非常相信自己的购买经验,因而老年消费者对某些商品形成了比较稳定的购买消费习惯,对某些品牌更是产生了一定的偏好,具有较高的品牌忠诚度。这类习惯一旦形成,就较难变更,会在很大程度上影响老年消费者的购买行为。 （2） 消费决策的理智性 人们进行消费的决策形式一般可以分为理智型和冲动型.由于年龄和心理的因素,老年消费者往往会再三思量,然后再进行购买消费.这一过程中,老年消费者的消费决策受情感冲动的影响是较少的,因而大量的广告轰炸对于其购买商品难以产生很大的影响。同时,由于自己是家庭中的长辈,在家庭中起到一定的表率作用,因此虽然购买消费是个人的行为,老年消费者也会较多地考虑家庭的整体利益。综合这种因素,老年消费者的购买决策往往是趋于理智型的,特别是高值消费品的购买,决策的过程都会较长。 （3） 消费目标的便利性 对于老年消费者来说,其消费的目标首先定位于方便实用上。老年消费者由于生理机能逐步退化,对商品消费的需求着重于其易学易用,方便操作,以减少体力和脑力的负担,同时有益于健康；另外，值得一提的是价格便宜也是老年消费追求的一个重要目标，因为由于理性消费的原因，老年消费总的来说属于节俭型消费。但是随着生活水平的提高和高薪中年人加入老年行列，价格因素在老年消费中发挥的决定作用逐渐趋弱。 了解认识老年消费者的主要消费特征,企业可以抓住商机,有的放矢,针对这些特征制订相应的营销策略,开发"银发市场"。 (三) 我国现有养老模式 家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 1. 家庭养老 中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 2. 机构养老 机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。 以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。 （1） 案例 广州友好老年公寓 广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构。公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动。 友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例。 北京银龄呵护中心 位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓,是一家五星级标准的养老机构。 居住在这里的老人行动主要靠轮椅,银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落,深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示。老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务。呵护中心还委托附近的复兴医院,对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理,以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道。 银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来。 （2） 机构养老的盈亏分析 在全国众多社会开办的养老机构中，是怎样的原因影响其入住率和盈亏？ 1) 盈亏现状分析 有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况。 相对而言,定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄,生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利,人气旺盛,公用设施完善,环境优美的地方比边远乡村,人员稀少,基础设施缺乏,嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多,面积较大,投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长,市场经验较丰富,顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短,缺乏经验,服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学,人性化,规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马,文本化,混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久,从大部分的民办养老服务机构的运营情况看,他们在短期内基本为保本微利经营。 2) 盈亏原因分析 具体而言,制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点: 第一,产业化意识不强。以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主,对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结； 第二,目标市场定位不准确。养老服务产业的服务群体较特殊,统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时,不能过于笼统，要深入研究不同地区,不同收入,不同职业,不同性别,不同家庭结构,不同生活经历,不同入住原因,不同服务需求等方面对于老年人的影响,在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上,根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场。一旦在某方面形成了专业化分工,可以继续扩大规模或扩大范围,尽量提高该目标市场的占有率； 第三,规模效益不明显。据民政部的资料,养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元,由此可见,要扩大规模,首先要有足够的投入资金。在保证入住者的居住条件不恶化的情况下,如果适当的扩大规模并达到一定的入住率,则可以降低人均基础设施使用成本,并形成聚集效应,可以增进对外辐射功能,减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小,分布零散的养老机构中,伙食标准与住宿条件已相当艰苦,在成本无法再降的情况下,若提高收费水平又将减少入住率,进而抬高人均成本,从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用,增加赢利的可能； 第四,服务方式较单一，由于服务人员不专业,对于养老服务的需求项目估计不足,基本停留在对于生活可以自理者提供住宿,卫生,饮食等服务,对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务,对于重度不能自理者提供康复服务,但服务水平较低下,服务内容多为满足物质性需求,形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实,另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉,对于收入增加形成瓶颈效应,极大地制约了企业效益的提升潜力。 第五,风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大,回收期长,市场潜力大,不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识,忽略风险评价,往往会导致破产的不良后果。 （3） 模式点评 机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高。但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。有以下方面的原因： 第一，造成资源的浪费。老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费； 第二，养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的； 第三，最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院。老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感。许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感。老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之。 因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。 3. 社区居家养老 社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。 开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。 （1） 案例 上海： 1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效。 广州： 广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助。 （2） 模式点评 社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。它的优越之处有以下几点： 第一，社会成本低。不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心； 第二，大量的资源将得到充分利用。老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓； 第三，所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择。养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务； 第四，老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感。 但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面： 第一，人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺。一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现； 第二，所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主； 第三，资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累； 第四，服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务。只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中。 (四) 新兴的养老模式 1. 台湾长庚养生文化村 是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。 这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎。 据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一。养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。 村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。 村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿。村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬。 养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者。至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算。这种价格在台湾被视作平价。 台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币。 模式点评： 第一，台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理； 第二，长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的； 第三，强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势； 第四，透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。 2. 北京太申祥和山庄 太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。 山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务。 其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全。 专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。 模式点评： 第一，太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务； 第三，山庄的环境及文化氛围。区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地。 3. 以房养老 “以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？ 案例： 但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注。然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约。有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折。 目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。 模式点评： “以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊。尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多。在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。这些可能导致“以房养老”难以打开市场。 但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的。 4. 异地养老 异地养老又可称之为移民养老、移居养老。是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老。 异地养老又分为几种类型： （1） 异地购房 异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。 以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%。这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市。2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老。据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例。在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老。 因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想。 另一种情况出现在上海、北京等特大城市。在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产。近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”。 目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。 在北京，银龄（Silver Age）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。 （2） “候鸟式”养老 一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等。这种模式已悄然在一些大城市兴起。 其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动。 由于参与活动的老人到异地入住养老院，消费水平不高，服务水平不低，而且在照顾老人方面，养老院比酒店更具有一定的优势。加之人们普通有尊老爱老的心理和团体活动景区、景点多数予以优惠的低消费结果，该项目一经推出便深得老人的欢迎。 （3） “季节性”养老 所谓“季节性”养老，就是空巢老人们有选择地在炎热的夏季和寒冷的冬季，不再为每天的衣食所困扰，临时住到养老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的时节，又回到家庭中，去享受家的静谧、温馨和欢乐。在天津市开发区的泰达国际养老院，像这样选择季节性养老的老人，如今已占入住老人的半数以上。 季节性养老多为高龄空巢老人，而候鸟式养老则以低龄健康老人为主。 （4） 海外华人回国养老 “异地养老”涉及最广的，恐怕要数海外华人叶落归根回国养老了，尤其在中国经济日益发展之后，海外华人回国养老渐成热潮。据新加坡华文媒体报道，现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。 北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的一度占15%至20%。他们中有些是为了投资；有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便；不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。在洛杉矶，去年到总领馆办理签证手续的华人有1.5万人，其中2/3与回中国购房有关；有人算了一笔账北美约有600万华侨华人，只要有10％的家庭回中国购房，就达20万套，以每套50万元计价值1000亿元人民币，其市场潜力相当可观。 据有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人尤其是北美的华人占了相当大的比例。不久前，被称为中国顶级豪宅的“上海汤臣一品”终于打破连续8个月零销售纪录，以1.3亿元的成交价格创下全国公寓楼盘成交价的最高纪录，买主是来自东南亚的华人；而此前，被称为“中国楼王”的上海紫园8号别墅，同样也是以1.3亿元卖给了境外华人。此外，价格从二三十万美元到上百万美元的房子，华人购买者的数量更是无法统计。华人购房者几乎都将目光锁定在精装修、高价位的楼盘。 在华人聚居的纽约，主要中文报纸上经常出现大幅的国内商品房广告，不仅如此，不少国内的房地产商还在那举行了推广介绍会，由中介代理详细介绍房地产情况，听者十分踊跃。有的房地产商甚至在华人中组织了“购屋旅游团”，专门吸引在美华人回中国买房。 除了购房置业，还有不少华人住进了中国的养老院。据了解，在北京、上海，不少养老院都住有从海外回来的老年华人。这是一种巨大的中华文化亲和力和牵引力使然，他们需要的是一种归属感。 模式点评： 人们选择“异地养老”，往往基于以下几方面的考虑： 第一，追求更高品质的退休生活。人们往往选择环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市，作为自己“异地养老”的目的地； 第二，异地房价低廉。异地低廉的房价，往往对经济不太富裕的老年人，有着强烈的吸引力。可以较为轻松地解决自己甚至子女（将原住房腾给子女）最基本的安居问题； 第三，生活成本低。“异地养老”即可享受高工资、高退休金，又可以享受到低廉的生活成本； 第四，很多传统的海外华人有着“叶落归根”、归国养老的情结。他们长年漂泊海外，强烈寻求归属感，在温暖的亲情之中，安享晚年； 第五，购房投资。“异地养老”一般需要“异地置业”，而购房本身也是一种投资。 “异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。 5. 度假养老基地连锁 （1） 北京金港家苑 金港家苑是由中国老年学学会北京东方阳光国际老年颐养中心、北京绚丽阳光老年服务有限公司承办的老年综合性服务机构。它实施以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。 金港家苑建立的是一套高标准的服务模式，力求切实符合人心发展和需求的具有高品位、真情感、开拓新视野、集保健、养生、康复、护理、健身、娱乐、文化、送终为一体的养老幸福家园。 （2） 江苏生态养老连锁 这种结合休闲农业兴起的“度假式养老”基地连锁模式已经在长三角地区出现。 从事生态养老连锁经营的上海艳阳集团表示，其在江苏太仓现代农业园内兴建的一处休闲农业基地，正在拓展“度假式”养老服务，并计划在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。 目前休闲农业在长三角地区发展迅速，“农家乐”式的旅游已成为城里人假日旅游的一个选择。这些休闲农业基地在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，这些资源可以利用起来，吸引城里老年人前来，向他们提供度假式的养老服务。在旅游淡季，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。 并且，这种休闲度假式养老，将在长三角地区形成连锁经营模式。 模式点评： 度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，并集往来路程、住宿、用餐、运动和娱乐于一体，对这类产品的市场定位是具有支付能力和活动能力的健康老人。 在整个连锁基地建设的进程中，一个独立的连锁基地可能不营利或者亏本，但当整个连锁机制启动起来、并形成品牌之后，整体营利模式能达到一个非常好的水平。我们认为：在多样化的养老模式不断涌现的今天，这种全新的养老概念必将以其独特的产品、经营模式和准确的市场定位迅速打开市场，大有可为。 6. 分时度假式养老 （1） 云南卧云仙居 云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。 据介绍，卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。在考察过上海、杭州等城市后，公司决定把这个项目放在昆明，希望利用昆明适宜居住的独特气候资源，利用这里森林覆盖率高的生态环境，力争成为国内首家、在东南亚地区具有较高知名度和国际特色的高级老年人度假、休闲、养老俱乐部，吸引国内外的老年人到昆明养老。目前，已有来自中国台湾、新加坡等地的老年人决定入住卧云仙居。 （2） 浙江城仙居 农家乐公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。 公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。 公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子……而且，这种易地居住是免费的。 目前，公司在天目山当地相继开发了九思湖畔、西坑云海、立塔人家、大有桂谷四个休闲养生公寓项目，莫干山、千岛湖和黄山的项目也已经开工。 模式点评： 分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。 7. 辽宁连锁养老超市 在辽宁出现的这种养老超市并不是一个营利的经营性超市，它是设在各市民政部门的一个老年人服务平台。 这种超市提供包括涉老法律咨询及维权求助服务；居家养老、社会机构养老咨询服务；老年保健，医疗知识咨询服务；老年公益活动推广及信息传播服务；异地养老推荐及旅游咨询服务；提供老年产品配送服务。这种集多功能于一身的新型养老服务超市，全方位地满足了广大老年朋友的各种需求，其宗旨是协助党和政府更加系统地研究老年社会的有关问题。 模式点评： 这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体，目前，虽为非营利性机构，但随着市场化的运作，社会资金逐步介入养老产业，此项目可通过向社会提供优质、高效、廉价的各项养老服务最终成为市场化运作的项目，实现经济效益与社会效益的统一。
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| 总目录 | |
| 一. 我国老龄化现状分析 | 三. 我国养老模式分析 |
| 二. 国外养老模式综述 | 四. 创新养老模式的建议 |
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